"LTV는 통과했는데 대출이 거절됐다고요?" DTI·DSR에 발목 잡힌 당신

부동산 대출, 정말 어렵죠.

“내 연봉이면 이 정도 대출은 되겠지”라고 생각했다가,

 

LTV는 통과했는데 갑자기 DSR에서 막히는 경험 해보신 분 많으실 거예요.

 

오늘은 대출 심사의 핵심 기준인 LTV, DTI, DSR

 

이 세 가지 지표의 개념을 짧게 정리하고,

실제로 이 세 가지가 어떻게 연결되어 대출 가능 금액을 결정하는지 예시를 통해 알려드릴게요.

 

먼저 DSR, DTI, LTV에 대한 개념을 간단하게 정리하고 갈게요.

항목	기준	포함되는 대출	계산방법
DSR	소득 (총 부채)	모든 대출 (신용, 전세 등)	연 원리금 ÷ 연 소득
DTI	소득	주택담보대출	연 원리금 ÷ 연 소득
LTV	담보 가치	해당 부동산 대출	대출금액 ÷ 담보가치

 

각 항목에 대한 자세한 내용은 지난 글을 참조해 주세요!

 

“연봉 6천인데 왜 대출 안 나왔을까?” DSR이 다 말해줍니다

“연봉 6천인데 왜 대출 안 나왔을까?” DSR이 다 말해줍니다

 

“내가 빌릴 수 있는 한도는 얼마?” DTI로 확인하세요

“내가 빌릴 수 있는 한도는 얼마?” DTI로 확인하세요

 

“대출 한도가 달라지는 진짜 이유 – LTV의 비밀”

“대출 한도가 달라지는 진짜 이유 – LTV의 비밀”

 

1. 이 세 가지, 어떻게 연결될까?

LTV는 "이 정도 담보면 이만큼 빌릴 수 있는데요"

 

DTI는 "근데 그 대출금액, 당신 연봉으로 감당이 가능한가요?"

 

DSR은 "다른 대출까지 포함하면 괜찮은 거 맞아요?"

 

LTV로 대출 '상한'을 결정하고, DTI와 DSR이 '소득을 기반으로 조정'을 가합니다.

 

셋 중 하나라도 기준을 초과하면 대출금액은 줄어들거나 거절될 수 있어요.

 

2. 예시

아래 예시를 통해 이해를 높여볼게요.

 

담보가치 : 6억원

연 소득 : 6,000만원

대출 희망 금액 : 4.2억원(LTV 70%)

대출 금리 : 4%, 원리금균등상환 10년

DTI 기준 : 70%, DSR 기준 : 40%

 

항목	계산값	기준	결과	설명
LTV	6억 x 70% = 4.2억	≤70%	통과	담보가치 기준 대출가능 이내 금액
DTI	5,088만원 ÷ 6,000만원 = 84.8%	≤70%	초과	연소득 대비 상환부담 과다
DSR	DTI 와 동일	≤40%	초과	총 부채 기준 상환부담 과다

 

LTV 기준만으로는 대출이 가능해 보여도, 실제로는 DTI 나 DSR에서 제동이 걸리는 경우가 많습니다.

 

특히 DSR은 주택담보대출을 포함하여 신용대출, 전세대출 등도 모두 포함하기 때문에 막히는 사례가 흔합니다.

 

3. 맺음말

요즘 대출은 단순히 "집값의 몇 %까지 가능"이라는 계산만으론 부족합니다.

대출 가능 금액은 결국 ‘담보 가치(LTV)’와 ‘소득 대비 상환 능력(DTI, DSR)’이 교차하는 지점에서 결정되기 때문이에요.

 

그래서 대출 계획을 세우기 전에는 반드시

 

1. 내 소득 수준

2. 기존 부채 현황

3. 담보 가치

 

이 세 가지를 먼저 정리하고, LTV·DTI·DSR 기준에 맞춰 시뮬레이션을 해보는 게 중요합니다.

 

이상으로 글을 마치겠습니다.