“대출 한도가 달라지는 진짜 이유 – LTV의 비밀”

"5억짜리 아파트 매매하려고 은행을 돌아다녀봤는데, A은행은 3.5억 대출 가능하다고 하고 B은행은 3.1억밖에 안된다네요."

 

부동산 대출을 알아보다 보면 이런 일을 종종 겪게 됩니다.

 

같은 집인데, 왜 대출금액이 다를까요?

 

그 이유는 우리가 흔히 알고있는 **LTV**의 실제 계산방식과 관련이 있습니다.

 

오늘은 LTV에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. LTV의 정의

LTV는 'Loan To Value ratio'의 약자로, **담보가치 대비 대출 비율**을 의미합니다.

 

은행이 담보(주택)의 가치를 기준으로, 그에 비해 얼마만큼의 돈을 빌려줄 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

 

2. LTV 계산방법

LTV = (대출금액 ÷ 담보가치) x 100

 

예) 아파트 담보가치가 5억, 대출 가능금액이 3억이라면

LTV = (3억 ÷ 5억) x 100 = 60%

 

즉, LTV 60%라는 뜻은 '은행이 집값의 60%까지 대출을 해준다" 라는 의미입니다.

 

여기서 중요한 것은 **담보가치**입니다.

 

우리는 아파트의 시세라고 생각하지만, 실제 금융기관에서 쓰는 담보가치는 시세와 다른 기준입니다.

 

따라서, 같은 집이라도 '담보가치를 얼마로 평가하느냐'에 따라 대출 가능금액이 달라질 수 있는 것입니다.

 

3. 담보가치의 산정 기준

LTV 계산에서 말하는 '담보가치' 라는 것은 다음 중 하나를 기준으로 정해집니다.

 

기준	설명	사용 예시
kb 부동산 시세	민간 시세(가장 흔히 사용됨)	일반 주담대
한국부동산원 시세	정부 기준 시세	보금자리론 등의 정책상품
감정가	감평사가 산정한 가치	분양 아파트, 시세 없는 주
공시가격	정부 고시 가격(가장 낮은 수준)	특수정책 상품에서 일부 사용

 

이 중, 가장 낮은 기준을 무조건 사용하는 것은 아니며, 대출 상품, 보증기관, 은행 내규에 따라 달라집니다.

 

4. 은행 / 상품별로 기준이 다르다?

담보가치의 기준은 대출상품과 보증기관에 따라 달라집니다.

상품	담보가치 기준	담당 주체	비고
주택담보대출	주로 kb 시세	은행	시세 없을 경우 감정가
보금자리론	부동산원 시세 또는 감정가	주택금융공사	자체 내부 기준
특례보금자리론	시세 또는 감정가 중 선택 가능	주택금융공사
전세자금대출	HUG 보증 기준	보증기관	시세 + 전세가율 고려
분양 아파트 잔금대출	감정가 중심	시공사 + 은행	감정 필요

 

이렇듯 다양한 담보가치를 기준으로 삼기 때문에 어떤 은행에서 어떤 상품으로 대출을 받느냐에 따라 대출 금액이 달라질 수 있습니다.

 

5. 예시로 보는 LTV

아래는 A가 아파트 매매를 위하여 대출을 실행하고자 한다. 각 은행이 다음과 같은 조건일 때 A는 원하는 대출을 받기 위해서는 어떤 은행에서 대출을 받아야 할까?

 

항목 A은행 B은행

항목	'가' 은행	'나' 은행
담보가치 기준	KB 부동산 시세	감정가
담보가치 평가 금액	6억 원	5.5억 원
대출 신청 금액	3억 원	3억 원
LTV 계산식	3억 ÷ 6억 = 50%	3억 ÷ 5.5억 ≒ 54.5%
LTV 규제 한도	50% (조정대상지역 기준)	50% (조정대상지역 기준)
대출 가능 여부	✅ 가능 (LTV 50% 이내)	❌ 초과 (LTV 54.5%)
결과 요약	대출 승인 가능	일부 감액되거나 승인 불가 가능

 

따라서 B 은행에서 대출을 실행할 경우 LTV 50% 적용을 받는 지역에서는 대출이 불가하거나 대출금액이 감소될 수 있습니다.

 

6. 나는 어떤 선택을 해야할까?

LTV가 어떤 기준으로 평가되는지, 그리고 은행이나 상품에 따라 어떻게 달라질 수 있는지는 알아 보았는데요.
그렇다면, 나에게 맞는 대출 상품은 무엇일까요?

 

1) 주택보유여부

무주택자	유주택자
정책상품 고려(보금자리론, 특례보금자리론)	은행 주담대, 2금융권 대출

 

2) 거주계획

실거주	단기 보유(투자)
보금자리론이 유리(금리 안정성, 상환 유연성이 중요)	은행 주담대(변동금리)가 유연하고 대출이 빠름

 

3) 담보가치 평가기준

kb 시세가 더 높게 나오는 경우	한국부동산원 시세, 감정가가 더 높은 경우
은행 주담대가 유리	보금자리론 고려 가능

 

4)  DSR 현황

DSR 여유가 있는 경우	DSR 여유가 없는 경우
LTV 한도까지 대출을 끌어올릴 수 있음	보금자리론이 DSR 예외규정이 있음

 

한 번 더 정리해보면,

보금자리론 유리	은행 주담대 유리
무주택 실수요자	시세가 높게 평가되는 단지
소득 연 7천만원 이하	매매 타이밍이 빠듯한 경우
고정금리 선호	투자/단기보유 목적
장기 거주 계획	보금자리론 소득요건 불충족
시세 불안정한 주택

 

7. 마무리

LTV는 단순한 숫자가 아니라, 구조의 문제입니다.

 

어떤 대출 상품이 나에게 유리한지는 담보가치 기준, 내 소득, 거주 계획, 규제 조건을 모두 고려해 판단해야 합니다.

대출을 ‘얼마까지 가능하냐’가 아니라 **‘어떤 조건에서 가능하냐’**로 접근하면 훨씬 유리한 선택을 할 수 있습니다.