“DTI는 통과했는데 대출 거절?” DSR이 바꾼 대출 한도의 진실

안녕하세요. Icebreaker입니다.

 

지난 포스팅을 통해 DSR과 DTI에 대해서 알아보았는데요.

 

“연봉 6천인데 왜 대출 안 나왔을까?” DSR이 다 말해줍니다

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“내가 빌릴 수 있는 한도는 얼마?” DTI로 확인하세요

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이번 글에서는 DSR과 DTI의 공통점과 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. DSR과 DTI의 공통점

1) 대출가능 금액을 제한하는 지표다.

  -. 두 지표 모두 차주의 상환 능력을 평가하여 무리한 대출을 방지하기 위한 장치입니다.

 

2) 연간소득 대비 부채 부담을 비율로 나타낸다.

  -. 두 지표 모두 '연소득 대비 부채상환율'을 계산하는 지표입니다.

 

3) 금융규제 지역에서 적용된다.

  -. 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제가 적용되는 지역에서 최대 허용 비율이 법적으로 제한됩니다.

 

2. DSR과 DTI의 차이점

두 지표의 차이는 '일부'와 '전체'로 표현해볼 수 있는데, 아래 표를 통해 그 이유를 살펴 보겠습니다.

 

DSR vs DTI 차이점

항목	DTI(총부채상환비율)	DSR(총부채원리금상환비율)
계산방식	((주담대 원리금 + 주담대 이외 대출 이자 상환액) / 연소득) x 100	(모든 대출의 원리금 상환액 / 연소득) x 100
적용범위	주택담보대출 중심	모든 대출이 적용 대상

 

DTI는 주택담보대출을 중심으로 산출하지만, DSR은 차주가 상환하고 있는 모든 대출에 대한 원리금을 기준으로 산출하기 때문에 더 엄격한 규제 지표라고 볼 수 있습니다.

 

3. DSR vs DTI 산출 비교

이번에는 동일 조건 하에 DSR과 DTI를 산출하여 비교해보도록 하겠습니다.

 

<차주의 조건>

모든 대출은 원리금 균등상환 조건

항목	내용
연소득	6,000만원(월 500만원)
주택담보대출	3억, 연 4%, 30년 만기 = 연간 원리금 상환액 약 1,720만원
신용대출	5,000만원, 연 5%, 5년 만기 연간 원리금 상환액 약 1,150만원 연 이자 약250만원
기타 대출(카드론)	1,000만원, 연 6%, 3년 만기 연간 원리금 상환액 약 365만원 연 이자 약 60만원

 

항목	DTI	DSR
계산방식	((주담대 원리금 + 주담대 이외 대출 이자 상환액) / 연소득) x 100	(모든 대출의 원리금 상환액 / 연소득) x 100
계산값	((1,720+250+60) / 6,000) x 100 = 33.8%	((1,720+1,150+365) / 6,000) x100 = 53.9%

 

위와 같은 계산결과가 나타나게 되는데, 동일 조건에서 DSR 적용 시 대출한도가 더 적어질 수 있습니다.

 

이번엔 DSR, DTI 각각 40%씩 적용 되었을 때 주택담보대출이 가능한 금액을 알아보도록 할게요.

 

항목	DTI 40%	DSR 40%
상환액	310만원/년 (이자만 합산)	1,515만원/년 (원리금의 총합)
상환 가능금액	2,400만원/년
주담대 상환 여력	2,400만 - 310만원 = 2,090만원/년	2,400만원-1,515만원 = 885만원/년
가능한 주담대 금액 (4%, 30년, 원리금 균등)	약 3억 6,000만원	약 1억 5,400만원

 

이와 같이 DSR이 DTI보다 더 보수적이며 차주의 전체 부채에 대한 상환능력을 고려함을 알 수 있습니다.

 

4. 마무리

결국, 같은 조건에서도 DTI와 DSR 중 어떤 기준이 적용되느냐에 따라 주택담보대출 한도는 크게 달라질 수 있습니다.

실제 대출을 계획하고 있다면, 단순한 소득 수준뿐 아니라 기존 대출 구조까지 꼼꼼히 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.