“연봉 6천인데 왜 대출 안 나왔을까?” DSR이 다 말해줍니다

1. DSR이란?

Debt Service Ratio의 약자로, 우리나라 말로 '총부채원리금상환비율'을 뜻해요.

 

좀 더 쉽게 풀어쓰자면 '개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율'을 말합니다. 

 

2. 도입배경

DSR은 실질적인 상환 능력에 맞춰 대출규모를 제한하기 위하여 도입되었어요.

 

과거에는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 위주의 대출 규제가 일반적이었으나, 이는 실제 상환 능력을 제대로 반영하지 못하는 한계가 있어 이를 보완하기 위하여 시행되었죠.

 

3. DSR의 산출방법 및 예시

 1) DSR 산출방법

 DSR = (연간 대출 원리금 상환액 / 연간 소득) x 100%

    -. 원리금 상환액 : 주담대, 신용대출, 전세자금대출 등 모든 대출의 '원금 + 이자' 합산금액

    -. 소득 : 근로소득, 사업소득 등(국세청 자료, 건보료, 급여명세서 등으로 증빙)

 

2) 예시

홍길동의 연소득은 6,000만원.

 

현재 대출은 연 원리금 2,000만원의 주담대, 800만원의 신용대출, 500만원의 전세대출 총 3가지

 

총 상환액 : 3,300만원(2,000만원 + 800만원 + 500만원)

 

 DSR=(3,300만원/6,000만원)X100%=55%

    → 금융기관으로부터 대출이 거절되거나 대출 가능금액이 축소될 수 있음! 왜일까요?

 

4. DSR 적용 비율

DSR의 법적기준 자체는 아래와 같이 전 금융기관에 동일하게 적용되지만 은행마다 실제 적용방식이 다를 수 있는데, 그 이유는 크게 4가지로 볼 수 있어요.

 

구분	DSR 한도
제 1금융권(시중은행, KB은행, 하나은행 등)	40%
제 2금융권(저축은행, 캐피탈, 새마을금고 등)	50%

 

첫째, '소득산정 방식 차이'에요. 어떤 자료를 소득으로 인정하느냐에 따라 DSR이 달라질 수 있어요.

어떤 은행은 '건강보험료'를 기준으로, 또 다른 은행은 '국세청 신고소득'을 기준으로 삼을 수 있는거죠.

 

둘째, 'DSR 반영률의 차이'에요. 내가 기존에 가지고 있는 다른 대출(전세대출, 학자금 대출 등)을 모두 반영할수도, 반영하지 않을 수도 있는 것이지요.

 

셋째, '내부 리스크 심사기준'이에요. 동일한 DSR이라고 하더라도 각 은행의 내부심사기준에 따라 승인이 될 수도, 승인이 되지 않을 수도 있는 것이죠.

 

마지막은 '특수대출상품 차별화'입니다. 특례보금자리론, 대환대출 등 일부 상품은 은행별 DSR 적용방식에 차이가 존재해요. 

 

이러한 이유들 때문에 동일 소득과 동일 조건이라도 은행마다 대출 한도가 다르게 나오는 것이지요.

 

그래서 직접 은행을 방문하여 대출한도를 알아보는 것이 중요합니다.

 

5. DSR 적용 대상 vs 예외 대출

DSR 적용 대상	DSR 적용 예외
주담대, 신용대출, 전세자금대출(부분반영), 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론 등 일반 금융대출	정책모기지론(보금자리론, 디딤돌, 버팀목 등), 전세자금대출, 햇살론, 새희망홀씨, 중도금/잔금대출(일시유예)

 

6. 최근 변화

그러나 최근 예외로 적용되던 대출들도 DSR 적용 영역으로 점점 들어오고 있어요.

 

전세자금대출의 경우 24년도 6월부터 SGI와 HUG의 보증비율을 기존 100%에서 90%로 축소하였고, 정책모기지론도 한국은행과 금융위원회가 DSR의 단계적 도입 필요성을 주장하고 있고요.

이번 정부에서도 첫 부동산 대출 관련 규제가 발표되었죠. 

 

이러한 변화를 면밀히 주시하여 전략적으로 대출에 접근하는 것이 필요해지고 있습니다.

 

7. 마무리

대출은 금리도 중요하지만 DSR 또한 중요한 요소 중 하나입니다. 대출을 시행하기 전 현재 나의 소득과 부채상황을 파악하고 움직이는 자세가 필요하겠습니다.